出租人A与承租人B于2015年1月1日就某房屋签订《房屋租赁合同一》,约定A将某房屋出租给B,租赁期限十年,自2015年1月1日起至2024年12月31日止。合同签订后,B向A支付房屋租金;A将租赁房屋交付给B。后因A拖欠第三人C借款,A与C签订《房屋租赁合同二》,约定由C承租该房屋,之后A又将房屋出售给C。因B、C之间因房屋交付问题产生纠纷,故C诉至法院 ...

  出租人A与承租人B于2015年1月1日就某房屋签订《房屋租赁合同一》,约定A将某房屋出租给B,租赁期限十年,自2015年1月1日起至2024年12月31日止。合同签订后,B向A支付房屋租金;A将租赁房屋交付给B。后因A拖欠第三人C借款,A与C签订《房屋租赁合同二》,约定由C承租该房屋,之后A又将房屋出售给C。因B、C之间因房屋交付问题产生纠纷,故C诉至法院,要求确认A、B之间的《房屋租赁合同一》无效。经审理,法院认为,依据《房屋租赁合同解释》第六条之规定,案涉二份《房屋租赁合同》均系合法有效的;依据买卖不破租赁原则,出租人C购买房屋不影响《房屋租赁合同一》的继续履行,且承租人B的租赁合同成立在先,并已合法占有使用租赁房屋,该房屋租赁合同的承租人应为承租人B,出租人A应向承租人C承担违约责任。故对于C要求确认《房屋租赁合同1》无效的请求,人民法院不予支持。

  1、多份房屋租赁合同签订及履行情况:双方当事人达成租赁协议的协商过程、租赁房屋位置、用途、租金、租赁期限、是否交付使用;房屋租赁合同签订的时间、租金支付时间、是否在房屋管理部门登记备案。

  3、房屋现状:占有使用人是谁、何时开始使用、使用的状态是否正常持续、是否进行过装修等。

  (2)占有使用房屋的证据:水电费、物业费缴费凭证、装修证据、搬家证据等;

  (3)合同成立时间的证据:定金付款记录、中介证人证言、收据及发票出具日期等;

  1、人民法院主动审查房屋租赁合同的效力,无效租赁合同不适用“一房数租”的处理规则;

  2、数份房屋租赁合同有效均有效的前提下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

  (三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

  (1)“合法占有”租赁房屋,是指是承租人基于有效租赁合同关系而产生的占有,系出租人与承租人履行合同的结果。

  (2)“合同成立在先”,指的是数个有效的租赁合同中成立的时间在先;合同成立不等于合同生效,当事人最后签字或者盖章的时间可以认定为合同成立时间。

  1、对于多份租赁合同的承租人均起诉出租人,要求履行合同的,人民法院应合并审理。多份租赁合同的承租人各自起诉出租人,要求履行合同,因为各自基于独立的租赁合同提起诉讼,所以均是独立之诉,为了审理便利,也为防止出现相互矛盾的判决结果,人民法院应当合并审理。

  2、对于一份出租合同的承租人起诉出租人,而出租人以还与其他人签订房屋租赁合同为由相抗辩的,人民法院可以追加其他房屋租赁合同的承租人为第三人参加诉讼。

  (1)《房屋租赁合同解释》第六条:出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。

  (2)《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第六条 出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的,按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权:(一)占有租赁房屋的承租人;(二)最先支付租金的承租人;(三)生效在先合同的承租人。上列情形下,导致房屋租赁合同目的不能实现,无法取得房屋租赁权的承租人可以要求解除房屋租赁合同、返还租金及利息、赔偿损失。